股票杠杆证券 半年土地市场成交规模下降16% 房地产用地“带押过户”能让房企资金链回暖吗？

　　5月中旬，全国切实做好保交房工作视频会议提出酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地。一个月后，盘活存量土地的政策终于出台。

　　6月24日，自然资源部开展视频培训，贯彻落实国务院常务会议和全国切实做好保交房工作视频会议部署，推动各地有力有效处置闲置盘活存量土地。自然资源部会同发改委等部门出台了三个方面18条政策措施，其中包括推进房地产用地“带押过户”、地方政府专项债券支持收回收购土地用于保障性住房等等。

　　易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，从这18条政策来看，回收项目还会牵涉到公司层面的问题，但回收地块对于企业资金层面的缓解是非常直接的，所以政策非常值得看好。具体实施层面，国有企业参与的意愿可能会更强，当然其审计要求也会更为严格。

　　“消化存量”新举措

　　纵观2024年上半年，一个新的方向是，“消化存量”重新成为各个部门出台房地产政策围绕的主要逻辑，而此次的18条政策也是在此框架下出台的。

　　4月底的政治局会议提到了保交房和消化存量两方面的工作，要求压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作；统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。

　　其中，在保交房方面，从1月中旬开始，住建部和金融监管总局建立了城市房地产融资协调机制，部分地区已经开始推送第三批符合五个条件和五项标准的合规项目至白名单；在优化增量方面，住建部启动了新一轮保障性住房规划建设，重点保障住房困难未得到解决、收入不高的工薪收入群体和城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等两类群体。

　　而消化存量则是近两个月来近期施策的重点。5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议，在消化存量问题上提到了两个主要措施：一个是商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房；另一个是地方政府酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。

　　6月7日，国务院常务会议再度提出要继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，其中特别强调了对存量房产、土地的消化、盘活等方面要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。此后的20多天内，多部委接连部署推进：央行12日召开保障性住房再贷款工作推进会，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁；住建部20日召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作；24日，自然资源部召开会议，提出鼓励开发、促进转让、规范收购收回三方面18条措施，包括消除开发建设障碍、推进房地产用地“带押过户”、 协商收回可采取等价置换等。

　　缓解房企资金困难

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者分析指出，目前很多土地想要流转的问题在于，开发商由于资金链比较紧张，拿了土地之后已经进行过抵押，按照原先政策，必须先还上抵押土地的贷款才能在公开平台上出售流转。但由于市场下行，开发商无力赎回土地，很多土地流转因此受到了限制。此次出台房地产用地“带押过户”的政策，一方面在规划和用地方面能够直接做保障房使用；另一方面融资方面也有专项债支持。政府回收土地后，再建保障房的投资成本就很低，可以按照同区域、同品质市场价格的五折左右卖给新市民。

　　根据克而瑞研究中心6月26日发布的对2024年上半年中国房地产市场土地投资方面的总结与展望，受新房市场下行的影响，上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积为2.97亿平方米，较2023年同期下跌16%，再度刷新历史同期低位。从具体房企的角度看，5月末仍有近七成销售百强房企尚未拿地，且拿地金额TOP10房企投资额同比下降36%，仅有7家房企拿地金额超过百亿，较同期减少4家。

　　该研报分析认为，由于楼市端表现持续低迷，房企现金流并未得到明显改善，房企投资积极性受挫。近期从中央到地方刺激政策密集出台，一定程度上提振了市场信心，但政策落地的效果仍需时间检验。短期内，房企投资意愿难有大力度的提升，谨慎和聚焦是主旋律。

　　而此次政策的目的，就直接指向缓解房企的资金困难。会议强调，18条政策措施是系统施策的“政策工具箱”，限定时限、限定范围、封闭运行，在风险可控的前提下，为企业缓解资金困难和压降债务提供政策支持。

　　不过，会议同时也着重强调了防范风险，对于通过专项债券支持收回收购土地用于保障性住房，要求量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务。并在布置下一步工作时提出“四个坚持”，其中两个与防风险有关：一个是坚持高位推动抓落实股票杠杆证券，建立协调推进机制，统筹考虑，稳妥扎实，切实防范各类风险；另一个则是坚持源头治理抓落实，在严控新增问题前提下，妥善处置存量问题，不断提高治理能力和水平。